Đất khai hoang có thể hiểu là đất do người dân khai phá thực địa để sử dụng mà không thuộc quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nào khác, đồng thời cũng không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hiện nay có nhiều hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khai hoang và có mong muốn được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất này. Vậy Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không? Quy trình xin cấp sổ đỏ đối với đất khai hoang được quy định như thế nào?
1. Đất khai hoang và điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a/ Đất khai hoang:
Hiện nay, đất khai hoang chưa được định nghĩa một cách cụ thể. Trước đây, tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT thì đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt
Tuy nhiên, hiện nay thông tư đã hết hiệu lực, căn cứ vào thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác mà thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật.
b/ Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
b.1/ Theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện sau:
- + Không vi phạm pháp luật về đất đai:
- + Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;
- + Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Theo khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định; Nếu vượt hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.
b.2/ Giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- – Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
- – Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- – Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- – Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- – Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- – Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
(2) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại (1) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
(3) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
b.3/ Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
- – Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai;
- – Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
- – Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- – Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;
- – Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- – Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- – Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Như vậy, trường hợp đất khai hoang từ năm 1990 nếu đảm bảo các điều kiện theo quy định và không thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp Sổ đỏ theo hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định, đối với phần diện tích ngoài hạn mức phải chuyển sang hình thức thuê đất.
2. Trình tự, thủ tục
2.1. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất: quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
2.2. Hồ sơ cấp xin cấp lần đầu: khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
- + Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK
- + Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài hai loại giấy tờ trên tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất - + Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
- + Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
2.3. Cơ quan thực hiện: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
2.4. Cơ quan có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp Huyện
2.5. Địa chỉ tiếp nhận HS: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường) tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng HĐND và UBND cấp huyện; Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND cấp xã
2.6. Trình tự thực hiện
Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2:
(1) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
(2) Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được phiếu xin ý kiến, Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
(3) Kể từ ngày nhận được Văn bản của Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
- + Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;
- + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận.
(4) Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến, Cơ quan thuế xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
(5) Trường hợp người sử dụng đất đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc đã ký hợp đồng thuê đất hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính), Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai gửi Tờ trình kèm theo hồ sơ đến Cơ quan tài nguyên và môi trường trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận theo quy định.
(6) Kể từ ngày Ủy ban nhân dân ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
- + Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
- + Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc đã ký hợp đồng thuê đất hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính) hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã.
- + Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
- + Trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp Giấy chứng nhận hoặc ký cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định đối với trường hợp thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm đã có Giấy chứng nhận.
Bước 3: Nhận kết quả
Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.