Để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp mở rộng sản xuất, kinh doanh với chi phí tiết kiệm, ngày này, Nhà nước có các chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp thuê lại đất chưa sử dụng, tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp (nhà xưởng, kho, công trình xây dựng khác…). Việc thuê lại phải thực hiện theo đúng thẩm quyền, mục đích sử dụng đất, thời hạn thuê đất, diện tích đất được thuê; mục tiêu, quy mô,…của dự án đầu tư.
1. Căn cứ pháp lý
- – Luật Đất đai 2013;
- – Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- – Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;
- – Luật Kinh doanh Bất động sản 2014;
- – Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- – Luật Đầu tư 2020;
- – Nghị định 31/2021 hướng dẫn Luật Đầu tư.
2. Điều kiện cho thuê nhà xưởng trên đất dự án
Theo khoản 24 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:
“24. Bổ sung Điều 38a như sau:
Điều 38a. Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm
1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuê đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận thì được cho thuê tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Người thuê tài sản phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất đã ký…”
Như vậy, Doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm được quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng) được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2.1. Điều kiện về nhà xưởng cho thuê
Cho thuê nhà xưởng thuộc loại hình kinh doanh bất động sản nên nhà xưởng để có thể cho thuê phải đáp ứng các điều kiện đối với Bất động sản được đưa vào kinh doanh (Điều 9, Điều 12, Điều 13 Luật Bất động sản 2014), cụ thể:
- – Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- – Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- – Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- – Nhà xưởng cho thuê bảo đảm chất lượng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng; đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà xưởng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của công trình xây dựng đó.
Theo đó đối với nhà xưởng xây trên đất dự án cho thuê không phải trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì phải có đăng lý quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và nhà xưởng cho thuê đã hoàn thành theo đúng tiến độ và bảo đảm chất lượng.
2.2. Điều kiện về bên cho thuê
Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì bên cho thuê (bên kinh doanh bất động sản) phải đáp ứng các điều kiện sau:
- – Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
- – Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
- Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
- – Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại mục 2.1
Theo quy định của Luật đầu tư 2020:
“Điều 41. Điều chỉnh dự án đầu tư
1. Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư, sáp nhập các dự án hoặc chia, tách một dự án thành nhiều dự án, sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh hoặc các nội dung khác và phải phù hợp với quy định của pháp luật.
2. Nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong trường hợp việc điều chỉnh dự án đầu tư làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
3. Nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;
b) Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;
c) Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư;
d) Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;
đ) Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
e) Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
g) Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).
4. Đối với dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Để khắc phục hậu quả trong trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai;
b) Điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư do nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
c) Điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính;
d) Điều chỉnh dự án đầu tư do cơ quan nhà nước thay đổi quy hoạch;
đ) Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;
e) Tăng tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư.
5. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.
Trường hợp đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư dẫn đến dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của cấp cao hơn thì cấp đó có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều này….”
Như vậy, Bên cho thuê phải thực hiện dự án đầu tư theo đúng chủ trương đầu tư đã được chấp thuận, do đó nếu bên cho thuê muốn cho thuê nhà xưởng đã được xây dựng thì trong mục tiêu được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của bên cho thuê cần phải có mục tiêu cho thuê lại nhà xưởng
Nếu không, khi có thay đổi các thông tin của dự án đầu tư tại khoản 3 Điều 47 Luật Đầu tư 2020 thì bên cho thuê nhà xưởng phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trước khi cho thuê lại nhà xưởng
2.3. Điều kiện của bên thuê
- – Bên thuê lại nhà xưởng trên đất dự án phải có mục tiêu, quy mô, thời hạn hoạt động,… phù hợp với chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận của bên cho thuê;
- – Phải sử dụng nhà xưởng trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất đã ký.