Theo quy định của pháp luật Việt Nam về nhà ở thì nhà ở được phân loại thành: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà biệt thự tại đô thị, nhà chung cư, … Tuy nhiên, đối với người nước ngoài, không phải loại nhà ở nào họ cũng có quyền được sở hữu, được mua mà pháp luật Việt Nam có những quy định hạn chế nhất định việc này. Người nước ngoài chỉ có quyền sở hữu 02 loại nhà ở tại Việt Nam bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính Việt Nam. Pháp luật Việt Nam nghiêm cấm các trường hợp người nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ hoặc nhà biệt thự gắn liền vì liên quan đến quy định của pháp luật về đất đai chung.
1. Cá nhân, tổ chức nước ngoài nào được đầu tư, sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Trước đây, các quy định liên quan đến vấn đề nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam rất cứng nhắc. Việt Nam chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để đầu tư, xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Do các chính sách mở cửa nền kinh tế những năm gần đây, Việt Nam là sự lựa chọn của rất nhiều người nước ngoài để đầu tư, kinh doanh, học tập, làm việc và sinh sống lâu dài nên nhu cầu về nhà ở của đối tượng này ngày càng tăng.
Theo quy định tại Điều 159, Luật Nhà ở 2014, đối tượng người nước ngoài được đầu tư, sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhìn chung bao gồm:
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Đối với riêng cá nhân là người nước ngoài tại Việt Nam, họ được quyền:
– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở;
– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
2. Điều kiện cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
2.1. Điều kiện đối với cá nhân nước ngoài
– Đối với cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận dầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.
– Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 74, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, để xác định trường hợp cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì cá nhân đó phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.
2.2. Điều kiện đối về loại nhà được phép sở hữu
– Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
– Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.
3. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài
– Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam sẽ được hưởng các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam theo Điều 10 Luật Nhà ở 2014.
– Cá nhân nước ngoài đươc phép nhập cảnh vào Việt Nam có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ:
+ Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở;
+ Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có Mục đích sử dụng hỗn hợp) thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có Mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có Mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà;
+ Trường hợp trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không vượt quá hai trăm năm mươi căn nhà; trường hợp có từ 02 dự án trở lên thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án và tổng sổ nhà ở riêng lẻ mà cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án không vượt quá hai trăm năm mươi căn nhà;
+ Trường hợp trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định trên cá nhân nước ngoài không được mua và sở hữu thêm nhà ở riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.
+ Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện xây dựng nhà ở theo dự án hoặc vượt quá số lượng nhà ở được quyền sở hữu thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
+ Gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam.