Chuyển nhượng dự án đầu tư là việc các nhà đầu tư của một dự án chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho một nhà đầu tư khác thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư. Nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án đầu tư phải đáp ứng các điện kiện theo các quy định liên quan khác (quy định về đất đai, doanh nghiệp,….), bên cạnh đó, trường hợp chuyển nhượng dự án phát sinh thu nhập, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư cũng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật. Hãy theo dõi bài viết này để biết thêm thông tin chi tiết về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất của Nhà nước.
I. Căn cứ pháp lý
- – Luật Đầu tư 2020;
- – Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư;
- – Thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT ngày 09/4/2021 của Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định mẫu văn bản, báo cáo liên quan đến hoạt động đầu tư tại Việt Nam, đầu tư của Việt Nam ra nước ngoài và xúc tiến đầu tư;
- – Luật Đất đai 2013;
- – Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
II. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất Nhà nước
1. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư
Theo quy định tại khoản 1 Điều 46, Luật Đầu tư 2020, Nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
- (1) Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 Chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư của Luật này;
- (2) Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 Đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của Luật này;
- (3) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- (4) Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
- (5) Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
- (6) Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu từ theo quy định Luật Đất đai
Người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
(1) Có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai:
- – Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- – Đất không có tranh chấp;
- – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- – Trong thời hạn sử dụng đất.
(2) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) theo quy định sau đây:
- – Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án;
- – Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và phải sử dụng đất đúng mục đích:
(1) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư:
- – Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
- – Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
(2) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
Lưu ý: Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không phải thực hiện ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (điểm c khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020).
(3) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác
III. Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất NN
Trường hợp đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại mục 2, Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác và thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, cụ thể:
1. Chuyển nhượng Dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận của UBND cấp Tỉnh
a/ Hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư
Hồ sơ: 04 bộ
|
STT |
Văn bản cung cấp |
|
1 |
Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư Mẫu A.I.11.a (Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT) |
|
2 |
Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư Mẫu A.I.12 (Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT) |
|
3 |
Hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư |
|
4 |
Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng |
|
5 |
Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có); |
|
6 |
Bản sao Hợp đồng BCC (đối với dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BCC); |
|
7 |
Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư. |
b/ Cơ quan thực hiện: Sở Kế hoạch và Đầu tư/Ban Quản lý khu kinh tế
c/ Cơ quan có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh
d/ Thời hạn giải quyết: 26 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ
e/ Cách thức thực hiện: Nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính
2. Dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án không làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư mà thực hiện thủ tục điều chỉnh Quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định sau:
a/ Hồ sơ: 04 bộ
|
STT |
Văn bản cung cấp |
|
1 |
Văn bản đề nghị chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư Mẫu A.I.11.b (Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT) |
|
2 |
Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư Mẫu A.I.12 (Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT) |
|
3 |
Hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư |
|
4 |
Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng |
|
5 |
Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có); |
|
6 |
Bản sao Hợp đồng BCC (đối với dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BCC); |
|
7 |
Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư. |
b/ Cơ quan có thẩm quyền: Sở Kế hoạch và Đầu tư/Ban quản lý khu kinh tế
c/ Cơ quan có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh
d/ Thời hạn giải quyết: 26 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ
e/ Cách thức thực hiện: Nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính
3. Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư
Dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân tỉnh và được nhà đầu tư thực hiện điều chỉnh thuộc một trong các trường hợp:
- – Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;
- – Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;
- – Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư;
- – Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;
- – Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
- – Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
- – Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).
a/ Hồ sơ: 04 bộ (01 chính 03 sao)
|
STT |
Văn bản cung cấp |
|
1 |
Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư Mẫu Mẫu A.I.11.h (Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT) |
|
2 |
Báo cáo tình hình triển khai dự án đầu tư đến thời điểm điều chỉnh Mẫu A.I.12 (Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT) |
|
3 |
Quyết định của nhà đầu tư về việc điều chỉnh dự án đầu tư đối với nhà đầu tư là tổ chức |
|
4 |
Giải trình hoặc cung cấp tài liệu liên quan đến việc điều chỉnh những nội dung quy định tại các điểm b, c, d, đ, e, g và h khoản 1 Điều 33 của Luật Đầu tư (nếu có):
|
b/ Cơ quan có thẩm quyền: Sở Kế hoạch và Đầu tư/Ban quản lý khu kinh tế
c/ Cơ quan có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh
d/ Thời hạn giải quyết: 26 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ
e/ Cách thức thực hiện: Nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính
Lưu ý: Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đã đưa vào khai thác, vận hành thì nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi chuyển nhượng dự án.
4. Đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020
a/ Hồ sơ: 01 bộ
Thành phần hồ sơ giống trường hợp mục 3.1
b/ Cơ quan có thẩm quyền: Sở Kế hoạch và Đầu tư/Ban quản lý khu kinh tế
c/ Cơ quan có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh
d/ Thời hạn giải quyết:
- – 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ đối với trường hợp thay đổi tên dự án đầu tư, tên nhà đầu tư
- – 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ đối với trường hợp thay đổi các nội dung khác tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
e/ Cách thức thực hiện: Nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính
5. Thủ tục liên quan đến phần đất thuộc dự án đầu tư
Theo quy định tại khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì thực hiện theo quy định như sau:
Trường hợp 1: Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thì các bên liên quan phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Hồ sơ: 01 bộ
|
STT |
Văn bản cung cấp |
|
1 |
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK |
|
2 |
Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất |
|
3 |
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp |
|
4 |
Hợp đồng thuê đất đã ký với Nhà nước |
Cơ quan thực hiện: Văn phòng đăng ký đất đai
Thời gian: 12 ngày làm việc kể từ ngày nộp đủ hồ sơ hợp lệ
Cách thức thực hiện: Nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu chính
Trường hợp 2: Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì các bên liên quan nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất.
Hồ sơ: 01 bộ
|
STT |
Văn bản cung cấp |
|
1 |
Hợp đồng, văn bản mua bán tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm theo quy định: Hợp đồng chuyển nhượng dự án |
|
2 |
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp |
|
3 |
Hợp đồng thuê đất đã ký với Nhà nước |
Cơ quan thực hiện: Văn phòng đăng ký đất đai
Thời gian: 16 ngày làm việc kể từ ngày nộp đủ hồ sơ hợp lệ
Cách thức thực hiện: Nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu chính
Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với bên chuyển nhượng dự án và quyết định giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật đất đai.
IV. Thuế phải nộp khi chuyển nhượng dự án có thuê đất của Nhà nước
Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Thông tư 78/2014/TT-BTC thì thu nhập khác phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp của doanh nghiệp bao gồm:
- – Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng chứng khoán theo hướng dẫn tại Chương IV Thông tư này.
- – Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo hướng dẫn tại Chương V Thông tư này.
- bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
- – Thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư; chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư; chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật.
- …
- – Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản, thanh lý tài sản (trừ bất động sản), các loại giấy tờ có giá khác.
- Khoản thu nhập này được xác định bằng (=) doanh thu thu được từ việc chuyển nhượng tài sản, thanh lý tài sản trừ (-) giá trị còn lại của tài sản chuyển nhượng, thanh lý tại thời điểm chuyển nhượng, thanh lý và các khoản chi phí được trừ liên quan đến việc chuyển nhượng, thanh lý tài sản.
- …
Như vậy doanh nghiệp chuyển nhượng dự án gắn liền với bất động sản thuê từ Nhà nước phải nộp thuế TNDN đối với: thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư, thu nhập từ chuyển nhượng tài sản (bất động sản thuê từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê hàng năm)
|
Thuế TNDN phải nộp |
= ( |
Thu nhập tính thuế |
– |
Phần trích lập quỹ KH&CN (nếu có) |
) x |
Thuế suất thuế TNDN |
Thuế suất: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10% theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC)