Kinh doanh bất động sản là một trong những loại hình hạn chế kinh doanh đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam theo Phụ lục I.B Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Theo đó nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện nhất định theo các Điều ước quốc tế (ĐƯQT) về đầu tư hay luật, nghị định, pháp luật của nước Việt Nam.
1. Khái niệm
– Nhà đầu tư nước ngoài
- (1) Là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam;
- (2) Tổ chức kinh tế đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư thành lập tổ chức kinh tế khác; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế khác; đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC nếu tổ chức kinh tế đó thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- + Có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh;
- + Có tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ;
- + Có nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản 1 Điều 23 Luật Đầu tư 2020 nắm giữ trên 50% vốn điều lệ
– Bất động sản là một loại tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
– Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
2. Điều kiện đầu tư nước ngoài về kinh doanh bất động sản
2.1. Điều kiện đầu tư nước ngoài về kinh doanh bất động sản quy định tại các ĐƯQT về đầu tư
a. Quy định ĐƯQT
– Tại Biểu cam của Việt Nam trong WTO không có quy định về điều kiện về kinh doanh bất động sản.
– Tại Phụ lục NCM I-VN-34: Bất động sản (Hiệp định CPTPP) về việc xây dựng, cho thuê, mua, thuê mua, và chuyển nhượng bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản cung cấp các quyền hạn chế hơn đối với các chủ thể nước ngoài so với các chủ thể Việt Nam. Các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chỉ có thể:
- Về bất động sản nhà ở:
- + Xây dựng bất động sản nhà ở để bán, cho thuê, hay thuê mua trên đất được Nhà nước giao;
- + Xây dựng bất động sản nhà ở để cho thuê trên đất thuê của Nhà nước;
- + Mua, thuê mua hay thuê bất động sản nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
- + Thuê bất động sản nhà ở để cho thuê lại
- + Nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản nhà ở, một phần hay toàn bộ để xây dựng công trình nhà ở để bán hay cho thuê.
- Về bất động sản thương mại
- + Xây dựng công trình thương mại để bán, cho thuê hay thuê mua trên đất thuê của Nhà nước;
- + Xây dựng công trình thương mại trên đất được thuê trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hay khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
- + Mua hay thuê mua bất động sản thương mại để sử dụng theo đúng chức năng của chúng.
- + Thuê bất động sản thương mại để sử dụng hay cho thuê lại;
- + Nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản thương mại, một phần hay toàn bộ, để xây dựng công trình thương mại để bán hay cho thuê.
Để chắc chắn cao hơn, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài có thể cung cấp các dịch vụ môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, và dịch vụ quản lý bất động sản, đối với cá bất động sản nhà ở và thương mại.
Để rõ ràng hơn, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được phép thực hiện các hoạt động kể trên.
– Tại Hiệp định song phương BIT Việt – Nhật quy định: “Dự án đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần phải được Chính phủ phê chuẩn. Cơ quan cấp phép đầu tư sẽ xem xét trong vòng 45 ngày kể từ khi nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp Cơ quan cấp phép đầu tư chưa thoả mãn với kết quả thẩm định, thì Cơ quan cấp phép đầu tư yêu cầu nhà đầu tư Nhật Bản sửa đổi, bổ xung hồ sơ hoặc từ chối cấp phép”.
b. Nguyên tắc áp dụng
Đối tượng áp dụng, nguyên tắc áp dụng quy định tại Điều 16; Khoản 7, 8, 9, 10 Điều 17, Nghị định 31/2021/NĐ-CP
2.2. Điều kiện đầu tư nước ngoài về kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam
Trường hợp ĐƯQT không quy định hay không có ĐƯQT về đầu tư thì nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam.
a. Điều kiện tiếp cận thị trường
– Khoản 10 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định:
“Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài là điều kiện nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng để đầu tư trong các ngành, nghề thuộc Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Trừ những ngành, nghề thuộc Danh mục này, nhà đầu tư nước ngoài được tiếp cận thị trường như nhà đầu tư trong nước.”
Cụ thể, theo khoản 3 Điều 9 Luật Đầu tư 2020, điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài bao gồm:
- • Điều kiện về tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế;
- • Điều kiện về hình thức đầu tư;
- • Điều kiện về phạm vi hoạt động đầu tư;
- • Điều kiện về năng lực của nhà đầu tư cũng như đối tác tham gia hoạt động đầu tư;
- • Ngoài ra, còn cần đáp ứng các điều kiện khác theo quy định tại luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
b. Điều kiện kinh doanh Bất động sản
b.1. Điều kiện về chủ thể
Theo quy định của pháp luật Việt Nam: Khoản 1, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sđbs bởi Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 thì:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên
Như vậy, theo quy định mới thì nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
b.2. Điều kiện về hình thức
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 11 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 thì nhà đầu tư nước ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản ở Việt Nam theo các hình thức:
- • Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- • Đối với đất được Nhà nước cho thuê:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua. - • Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- • Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
b.2. Điều kiện đối tượng kinh doanh
Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được kinh doanh Bất động sản đủ điều kiện kinh doanh theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật kinh doanh Bất động sản, cụ thể:
- • Bất động sản có sẵn: kinh doanh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất; không có tranh chấp; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; đất phải đang trong thời hạn sử dụng;
- • Bất động sản hình thành trong tương lai:
+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
+ Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Lưu ý: Để được kinh doanh Bất động sản, Doanh nghiệp phải thực hiện công bố thông tin theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.