I. Khái niệm chung về sở hữu đất đai tại Việt Nam
Không như nhiều quốc gia khác, tại Việt Nam, đất là một loại tài sản mà quan niệm về sở hữu tài sản này rất đặc biệt. Ngay tại Điều 1 của Luật Đất đai 2013 đã nêu tương đối rõ vấn đề này: […] Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai […] Điều này có thể nôm na hiểu rằng không ai được quyền đăng ký sở hữu đất đai mà chỉ được Nhà nước ta trao cho quyền sử dụng đất thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất. Và “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đối với khu đất đó.
VẬY, nếu không được quyền sở hữu đất đai thì các “Tranh chấp đất đai” sẽ xảy ra các trường hợp như thế nào???
II. Phân loại tranh chấp đất đai
Như các nhà đầu tư về bất động sản hay truyền tai nhau câu nói: Không như con người hay cây cối có thể sinh sôi nảy nở ra, đất cát không thể nở ra được, 1m2 đất thì muôn đời vẫn là 1m2 đất. Nên vì sao mà đất đẹp, đất mặt tiền không bao giờ mất giá! Điều này cho thấy giá trị của đất đai là có thực, không những thế, giá trị còn hơn rất rất nhiều so với những tài sản khác. Có những khu đất tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh có trị giá lên đến triệu đô-la/1m2. Vì vậy mà tranh chấp về đất đai cũng là loại tranh chấp nhiều nhất, phức tạp nhất, kéo dài nhất.
Hiện có thể phân tranh chấp đất đai tại Việt Nam thành các loại như sau:
* Loại thứ nhất: Tranh chấp về việc xác định ai là chủ quyền sử dụng đất?
Đặc điểm của loại tranh chấp này là không phải phát sinh bắt nguồn từ quá trình mua bán, chuyển nhượng đất hay thừa kế quyền sử dụng đất. Dạng tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện và khi khởi kiện tại tòa thì tòa phải xác định ai là chủ quyền sử dụng đất.
Có thể kể đến vài ví dụ về loại tranh chấp này như: Tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi chung; Giấy chứng nhận bị trùng diện tích; Cấp giấy chứng nhận sai chủ …
* Loại thứ hai: Tranh chấp về mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê đất đai
Nhóm tranh chấp này thực chất là một loại tranh chấp về giao dịch dân sự khi mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn … quyền sử dụng đất. Thời hiệu của loại tranh chấp này được áp dụng như thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung.
* Loại thứ ba: Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
Đây chủ yếu là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế mà đối tượng là quyền sử dụng đất. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về thừa kế tài sản.
* Loại thứ tư: Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
Đây là loại tranh chấp ít phổ biến nhất nhưng cũng tương đối phức tạp vì mặc dù về mặt lý thuyết thì đất và tài sản trên đất là khác nhau nhưng về mặt pháp lý và thực tế khi tranh chấp tài sản trên đất thì cũng là một loại tranh chấp về đất đai.
Có một loại tranh chấp nữa có liên quan đến đất đai hiện đang rất nhức nhối đó là việc đền bù, giải phòng mặt bằng. Mặc dù đây là một loại tranh chấp mang tính chất hành chính nhiều hơn nhưng đa phần lại vận dụng các quy định pháp luật về đất đai để giải quyết.